常見問題解答
為您解答企業落地美國過程中的關鍵疑問
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1. 倉庫租賃（直租）
Q: 最常見的倉庫租約型別是什麼？
A: Industrial Gross (IG): 在這種租約型別下，租金通常直接包含了大部分的運營費用，如房地產稅、物業保險和部分或全部的維護費用。這意味著租戶支付一個總租金金額，不用擔心因其他費用的波動而帶來的額外開支。然而，一些變動費用（例如，水電費）通常是由租戶負責的。
Triple Net (NNN):這種租賃結構通常包含兩個部分，一個是基本租金，另一部分是房地產稅、物業保險和物業維護等費用。這意味著租戶除了支付租金外，還要為這些波動的運營費用負責。這種租賃結構將大部分的物業成本轉嫁給租戶，因此基礎租金通常比Industrial Gross (IG)要低，但租戶面臨的成本波動風險較大。
Modified Gross (MG): 這種租約型別是以上兩種型別的組合，是房東和租戶最方便的方式。所有費用和責任將根據房客與房東之間的協商確定。
Q: 倉庫的租賃過程是什麼？
A: 我們會先向您瞭解您的需求
——根據您的需求提供倉庫資源及報價
——帶您實地考察倉庫
——意向書確認併爲您爭取最好的簽約條款
——倉庫簽約
——入住
Q: 租賃倉庫需要準備的檔案有哪些？
A:房東通常要求租客提交公司的財務檔案包括:最近兩年的報稅單(tax return)、最近三個月的銀行賬單(bank statement)，年終損益表(Year to Date Profit &Loss)、年終資產負債表(Year to Date Balance Sheet) 等。
Q: 倉庫的租金每年會變動嗎？變動幅度是如何呢？
A: 目前倉庫租金每年的上漲幅度約為3％～5％，具體情況取決於房東的決定和市場動態。我們會協助您與房東協商合約，確定合理租金。
Q: 租用倉庫有免租期嗎？
A: 免租期(Abate Rate)要視市場情況而有所變動，當市場需求越大時免租期越短。一般來說，三年租約的免租期約為一個月，五年租約的免租期約二個月。有時一些房東也會爲了推銷倉庫而給到更長的免租期。需要注意的是，免租期間租客也需要支付倉庫運營費用。
Q: 租用倉庫的押金一般是多少？
A: 租賃倉庫的押金取決於您的財務報表。 新公司租用倉庫時，房東會在合約上要求較多的押金。一般來說，新公司會被要求押金的金額是4-6個月，視具體情況而定。
Q: 租用倉庫時需要保險嗎？
A:房東通常要求租客有租賃保險(Liability Insurance)，以保障雙方的利益。
2. 倉庫租賃（轉租）
Q: 對轉租人來說，轉租倉庫的流程是什麼?
A: 參照您的商業租賃協議(Commercial Lease Agreement) 確認該物業可執行轉租
—— 通知房東
—— 找租戶
—— 起草商業轉租協議並獲得房東同意
—— 簽署商業轉租協議
—— 進行轉租(作為二房東)
Q: 對承租人來說，轉租倉庫的流程是什麼?
A: 其實直租跟轉租倉庫對承租人的差別不大，可參照上述的倉庫租賃流程, 不過租賃轉租倉庫需小心轉租詐騙，在找倉庫時要找有經驗的團隊協助，儘可能減少您的損失！
Q: 您為何要選擇轉租倉庫? 優勢有哪些?
A: 租金可能較低: 二房東有可能是在租金相較目前市場價更低時租用的倉庫，在轉租倉庫時，要求的租金可能也會較低。
適合新創或小型企業: 在轉租或分租市場中較易找到不同大小的選擇。對新創企業來說轉租合同時間通常都較短，公司經濟壓力也相對較小。
租期較彈性: 相較一般倉庫的租賃，轉租通常租期較短，常見租期約1~3年，短則幾個月，因此對承租人來說押金支付也較少, 整體成本也可以降低。
Q: 租賃轉租倉庫時需要注意什麼?
A: 不利條款可能延續至承租人的合約: 爲了減少承租人的法律風險並保護作為承租人的權利，藉助有經驗的商業地產團隊，可以有效避免可能的倉庫詐騙和不利條款。
不可控的因素: 如果轉租人(二房東)不向房東(大房東)或物業經理付款而導致違約，則可能會影響您的轉租合同。
修繕的時間可能被拖延: 如承租人需要維修物業或房東提供的其他服務，您可能仍需先通過轉租人(二房東)尋求協助。
3. 倉庫購買
Q: 如果打算在美購買倉庫，您需要準備什麼？
A: 您將需要從貸款人那準備首付證明和預批準信給您的房地產經紀人。如果您計劃全部支付現金購買倉庫，則只需提供首付證明檔案證明有足夠的資金即可。
Q: 購買美國商業房產的最低首付款是多少呢？
A:對於傳統的商業抵押貸款，最低首付應在總購買價格的15％到35％之間，具體取決於貸款人。如果是SBA 7(a) 和CDC / SBA 504貸款，貸款範圍更加標準化，通常介於購買價格的10％至15％之間。